Com a reforma tributária, o aluguel de imóvel passa a ser tributado por IBS e CBS apenas quando o locador recebe mais de R$ 240 mil de receita bruta com locação no ano anterior E essa receita vem de mais de 3 imóveis, com um redutor de 70% sobre a alíquota e um redutor adicional de R$ 600 por unidade residencial — a maioria dos pequenos proprietários fica fora dessa nova cobrança.
Aviso importante: as regras de IBS e CBS sobre aluguel apresentadas neste artigo são um resumo didático da reforma tributária em vigor na data de publicação, e podem sofrer ajustes por regulamentação. Alím disso, a incidência depende de critérios específicos do locador (número de imóveis, receita anual). Antes de tomar qualquer decisão financeira ou fiscal sobre a locação dos seus imóveis, valide a situação com um contador.
Se você recebe aluguel, provavelmente já ouviu falar que a reforma tributária trouxe IBS e CBS pra locação de imóveis — e junto com essa notícia, uma dúvida razoável: isso vai pesar no meu bolso? A resposta depende de critérios específicos que muita gente não sabe onde encontrar.
Sem organizar esses critérios numa planilha, fica difícil saber se o seu caso se enquadra na nova cobrança e, se enquadrar, quanto isso representa a mais sobre o valor recebido de aluguel todo mês — principalmente pra quem tem mais de um imóvel alugado e já fica perto do limite de receita.
Neste artigo vamos mostrar como organizar no Excel os critérios de enquadramento e simular o impacto do IBS e CBS sobre o valor do aluguel, com fórmula pronta e um exemplo numérico completo.
Quando o aluguel passa a ter IBS e CBS?
Pra que a locação de um imóvel seja tributada por IBS e CBS, dois critérios precisam ser cumpridos ao mesmo tempo:
- Receita bruta com locação acima de R$ 240 mil no ano-calendário anterior; e
- Essa receita vem de mais de 3 imóveis alugados.
Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados, ou fatura abaixo de R$ 240 mil por ano com aluguel, fica de fora da nova cobrança, independente do valor do aluguel.
Como simular o enquadramento no Excel
Monte uma planilha com uma linha por imóvel do proprietário, uma coluna com a receita anual de cada um, e duas células de resumo: total de imóveis alugados e soma da receita anual. Use a função SE combinada com E pra verificar o enquadramento:
=SE(E(Qtd_Imoveis>3;Receita_Anual_Total>240000);"Sujeito a IBS/CBS";"Fora da cobrança")
Como calcular o valor de IBS e CBS sobre o aluguel
Pra quem se enquadra, a alíquota de IBS/CBS sobre locação conta com um redutor de 70%, o que reduz a carga efetiva pra perto de 8% sobre o valor do aluguel (bem abaixo da alíquota nominal cheia da reforma). Além disso, imóveis residenciais têm um redutor social de R$ 600 por unidade, que diminui ainda mais a base de cálculo. De forma simplificada e didática, a fórmula fica:
=MAXIMO(Valor_Aluguel-600;0)*8%
Esse é um exemplo didático simplificado — a alíquota efetiva exata depende da regulamentação vigente na data do cálculo e deve ser confirmada com um contador antes de embasar uma decisão.
| Proprietário | Imóveis alugados | Receita anual | Enquadramento |
|---|---|---|---|
| Exemplo A | 2 | R$ 60.000 | Fora da cobrança |
| Exemplo B | 6 | R$ 300.000 | Sujeito a IBS/CBS |
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Por que vale a pena simular isso antes de reajustar o aluguel?
Se você se enquadra na nova cobrança, vale simular o impacto antes de decidir se esse custo vai ser absorvido ou repassado no valor do aluguel no próximo reajuste — principalmente porque a cobrança começou de forma escalonada dentro do cronograma geral da reforma, e o valor efetivo tende a mudar nos próximos anos até o sistema pleno em 2033.
Em quais versões do Excel isso funciona?
As funções SE, E e MÁXIMO usadas neste tutorial funcionam em qualquer versão do Excel 2013 em diante, no Excel 365, no Excel Online e no Excel para Mac. O Simulador de Aluguel pronto usa programação VBA e funciona apenas em computador (Windows), com ativação em até 3 computadores diferentes.
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Perguntas frequentes
Quem tem só um imóvel alugado paga IBS e CBS sobre o aluguel?
Não, na regra geral divulgada até o momento. A tributação de IBS/CBS sobre locação exige, cumulativamente, receita anual acima de R$ 240 mil com aluguel E mais de 3 imóveis alugados. Quem tem apenas 1 imóvel alugado não atinge o segundo critério e, portanto, fica fora dessa cobrança, independentemente do valor recebido.
O redutor de 70% se aplica a qualquer tipo de imóvel alugado?
O redutor de 70% sobre a alíquota se aplica à locação de imóveis de forma geral, dentro das regras da reforma tributária. Já o redutor social adicional de R$ 600 é específico pra unidades residenciais. Como essas regras podem ser detalhadas por regulamentação infralegal, vale confirmar o enquadramento exato do seu tipo de imóvel com um contador.
Esse novo imposto substitui o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não. O IBS e a CBS sobre locação são tributos novos, criados pela reforma tributária, que incidem sobre a operação de locar um imóvel. Eles não substituem o Imposto de Renda que a pessoa física ou jurídica já recolhe sobre o rendimento de aluguel recebido — quem se enquadrar nos dois critérios passa a ter as duas cobranças, cada uma com sua própria regra.
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Você tem mais de 3 imóveis alugados? Já fez a conta pra saber se o seu caso se enquadra na nova cobrança? Conta pra nós nos comentários!