A rentabilidade (yield) de um imóvel para alugar se calcula dividindo a receita anual líquida de aluguel (aluguel menos custos como condomínio, IPTU e manutenção, quando não repassados ao inquilino) pelo valor de compra do imóvel, multiplicando o resultado por 100 pra chegar num percentual anual.
Você já se perguntou se vale mais a pena comprar um imóvel pra alugar ou deixar o dinheiro investido em outro lugar? Sem calcular a rentabilidade real do aluguel, essa comparação fica baseada só na sensação de “imóvel é um bom investimento”, sem nenhum número concreto por trás.
O problema é que o valor do aluguel sozinho não diz muita coisa — um aluguel de R$ 2.000 num imóvel de R$ 300 mil rende diferente de um aluguel de R$ 2.000 num imóvel de R$ 600 mil, e sem contar os custos mensais do imóvel (condomínio, IPTU, manutenção, períodos vagos) o cálculo fica incompleto.
Neste artigo vamos mostrar como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar no Excel, passo a passo, com fórmula pronta e um exemplo numérico completo.
Como calcular a rentabilidade bruta de um imóvel alugado
A rentabilidade bruta é a versão mais simples do cálculo, sem descontar custos:
=(Aluguel_Mensal*12)/Valor_Compra_Imovel*100
Ela é útil pra uma comparação rápida entre imóveis diferentes, mas esconde os custos que reduzem o quanto realmente sobra no bolso do proprietário.
Como calcular a rentabilidade líquida (mais realista)
Pra chegar num número mais realista, desconte do aluguel os custos mensais que ficam por conta do proprietário (parte do IPTU, taxa de administração imobiliária, manutenção preventiva, reserva pra períodos vagos) antes de anualizar:
=((Aluguel_Mensal-Custos_Mensais_Proprietario)*12)/Valor_Compra_Imovel*100
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de compra do imóvel | R$ 350.000 |
| Aluguel mensal | R$ 2.200 |
| Custos mensais do proprietário (IPTU + administração + reserva) | R$ 400 |
| Rentabilidade bruta anual | 7,54% (2.200 × 12 / 350.000) |
| Rentabilidade líquida anual | 6,17% ((2.200-400) × 12 / 350.000) |
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Como comparar a rentabilidade do aluguel com outros investimentos
Depois de calcular a rentabilidade anual do imóvel, coloque esse percentual lado a lado com a rentabilidade de outras aplicações (poupança, CDB, Tesouro Direto) no mesmo período, numa tabela simples de comparação. Lembre de considerar também fatores que não entram direto na conta percentual, como liquidez (um imóvel é muito mais difícil de vender rápido do que resgatar um investimento financeiro) e valorização esperada do imóvel no tempo, que é uma projeção — não um número garantido.
E a valorização do imóvel, entra na conta?
A rentabilidade de aluguel (yield) mede só o retorno recorrente, mês a mês, gerado pelo contrato de locação — ela não inclui a eventual valorização do imóvel ao longo do tempo, que é um retorno diferente, chamado de ganho de capital. Para uma visão mais completa do investimento, algumas pessoas somam uma estimativa conservadora de valorização anual (baseada no histórico da região, nunca numa projeção otimista) ao yield calculado, mas é importante manter essas duas parcelas em colunas separadas na planilha — uma coisa é dinheiro que já entrou no bolso todo mês, outra é um ganho que só existe se o imóvel for vendido no futuro, por um preço que ninguém pode garantir hoje.
Em quais versões do Excel isso funciona?
As fórmulas deste tutorial (multiplicação, divisão e subtração) funcionam em qualquer versão do Excel 2013 em diante, no Excel 365, no Excel Online e no Excel para Mac. O Simulador de Aluguel pronto usa programação VBA e funciona apenas em computador (Windows), com ativação em até 3 computadores diferentes.
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre rentabilidade bruta e rentabilidade líquida de um imóvel alugado?
A rentabilidade bruta divide só o aluguel anual pelo valor de compra do imóvel, sem descontar nenhum custo. A rentabilidade líquida desconta antes os custos mensais que ficam por conta do proprietário (parte do IPTU, taxa de administração, manutenção, reserva pra períodos vagos), sendo um número mais realista de quanto o imóvel realmente rende no bolso de quem investiu.
Qual é uma boa rentabilidade de aluguel no Brasil?
Não existe um número único válido pra qualquer cidade ou tipo de imóvel — a rentabilidade de aluguel varia bastante por região, tipo de imóvel e momento do mercado imobiliário. O mais útil é usar o cálculo pra comparar imóveis entre si e com outras opções de investimento, em vez de buscar um percentual mágico de referência.
Devo considerar períodos em que o imóvel fica vago no cálculo de rentabilidade?
Sim, principalmente se você já tem histórico de vacância no imóvel ou na região. Uma forma simples de considerar isso é multiplicar o aluguel mensal por um número de meses ocupados no ano (por exemplo, 11 em vez de 12, se houver histórico de 1 mês vago por ano), em vez de assumir ocupação de 100% do tempo.
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