O SAC é o sistema de amortização mais usado nos financiamentos habitacionais do Brasil e é muito diferente do sistema Price que a maioria das pessoas conhece. No SAC, a amortização (redução do saldo devedor) é sempre a mesma em cada período, o que faz as parcelas começarem maiores e irem diminuindo ao longo do tempo. Neste artigo iremos mostrar como montar a tabela de amortização SAC no Excel do zero, com todas as fórmulas e explicações sobre como cada coluna é calculada.
O que é o sistema SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante. A característica principal é que o valor amortizado do saldo devedor é idêntico em todos os períodos. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor (que diminui a cada período), as parcelas totais também diminuem progressivamente.
SAC versus Price: as diferenças principais
- Price: parcelas fixas, amortização crescente, juros decrescentes
- SAC: parcelas decrescentes, amortização constante, juros decrescentes
- No SAC, o total de juros pagos é sempre menor que no Price para o mesmo prazo e taxa
- No SAC, as primeiras parcelas são maiores que no Price, mas as últimas são menores
As fórmulas do SAC
Para um financiamento de valor VP, taxa t e prazo de n períodos:
- Amortização constante: = VP / n (igual em todos os períodos)
- Juros do período k: = Saldo devedor no início do período k × taxa
- Parcela do período k: = Amortização + Juros do período k
- Saldo devedor após período k: = Saldo anterior – Amortização
Montando a tabela no Excel
Configure o financiamento: VP = R$ 200.000, taxa = 0,8% ao mês, prazo = 120 meses. Crie as colunas: Período | Saldo Inicial | Amortização | Juros | Parcela Total | Saldo Final
Na linha 2 (período 1):
- Saldo Inicial: =$B$1 (valor financiado)
- Amortização: =$B$1/$B$3 (VP dividido pelo número de períodos, fixo)
- Juros: =C2*$B$2 (saldo inicial × taxa)
- Parcela Total: =D2+E2
- Saldo Final: =C2-D2
Na linha 3 (período 2), o Saldo Inicial = Saldo Final do período anterior. Arraste para baixo.
Verificando a consistência da tabela
Ao final do prazo, o Saldo Final deve ser zero (ou muito próximo de zero, por arredondamentos). Se não for, revise as fórmulas. Some a coluna de Parcelas para ver o total pago e subtraia o valor financiado para saber o total de juros pagos.
Comparando SAC com Price na mesma tabela
Uma análise muito útil é montar as duas tabelas lado a lado e comparar o total de juros pagos em cada sistema. Para o mesmo valor, prazo e taxa, o SAC sempre gera um total de juros menor, mas as primeiras parcelas são mais pesadas. Essa comparação ajuda a decidir qual sistema escolher dependendo da capacidade de pagamento do tomador.
Por que as parcelas SAC diminuem ao longo do tempo
A característica mais marcante do SAC é a redução progressiva das parcelas, o que acontece por uma razão matemática simples. Como a amortização é sempre igual em todos os períodos, o saldo devedor diminui linearmente. E como os juros de cada período são calculados sobre o saldo devedor, eles também diminuem linearmente, na mesma proporção.
No início do financiamento, os juros são calculados sobre o saldo cheio, gerando a parcela mais pesada. No período seguinte, o saldo já está R$ VP/n menor, então os juros são proporcionalmente menores, e a parcela total cai. Essa queda é constante: a diferença de valor entre uma parcela e a seguinte é sempre igual a taxa × amortização.
Essa previsibilidade é uma vantagem para o planejamento financeiro do mutuário, que sabe exatamente quanto as parcelas vão custar em cada ponto do tempo e pode programar o orçamento com antecedência.
SAC com carência: como o período de carência afeta o saldo
Muitos financiamentos, especialmente habitacionais, incluem um período de carência no início, durante o qual o mutuário paga apenas os juros, sem amortização. No período de carência, o saldo devedor não diminui — pode até aumentar se os juros não forem pagos integralmente e forem incorporados ao saldo (carência com capitalização).
Para modelar um financiamento SAC com carência no Excel, calcule o saldo devedor ao final do período de carência (que pode ser o saldo original, se os juros foram pagos, ou maior, se foram capitalizados) e use esse novo saldo como base para a amortização constante nas parcelas regulares.
A amortização constante será: saldo_após_carência / número_de_parcelas_regulares. Os juros de cada parcela regular são calculados sobre o saldo devedor daquela parcela, e a parcela total diminui progressivamente como no SAC convencional.
Qual sistema escolher: SAC ou Price?
A escolha entre SAC e Price depende de dois fatores principais: capacidade de pagamento do mutuário no início do financiamento e objetivo financeiro de minimizar o custo total.
O SAC é sempre vantajoso em termos de custo total de juros. Para qualquer combinação de valor, prazo e taxa, o total de juros no SAC é menor do que no Price. A diferença cresce com o prazo e com a taxa de juros. Em um financiamento imobiliário de 30 anos, a diferença pode representar dezenas de milhares de reais a menos no SAC.
O Price, por outro lado, tem parcelas menores e constantes no início, o que pode ser necessário para mutuários com renda limitada ou comprometida. A parcela inicial do SAC é sempre maior do que a do Price para o mesmo empréstimo, e a diferença diminui ao longo do tempo até que as parcelas se cruzam em um ponto intermediário do prazo.
Use o Excel para calcular as parcelas dos dois sistemas nos primeiros meses e verificar qual cabe no orçamento. Depois calcule o total de juros de cada um para quantificar o custo da opção mais acessível financeiramente.
Amortização extraordinária no SAC: como recalcular a tabela
Uma das vantagens pouco discutidas do sistema SAC é a facilidade de calcular o impacto de uma amortização extraordinária (pagamento antecipado de parte do saldo devedor). Quando você faz um pagamento extra, o saldo devedor cai, e a amortização constante para os períodos restantes pode ser recalculada de forma simples.
No Excel, após uma amortização extraordinária, recalcule a nova amortização constante como: novo_saldo / períodos_restantes. Todas as parcelas subsequentes usam essa nova amortização. Os juros continuam sendo calculados sobre o saldo devedor de cada período.
Compare o total de juros que você pagaria sem a amortização extraordinária com o total que pagará após ela. A diferença é a economia real de juros gerada pelo pagamento antecipado, que é geralmente muito expressiva quando feita nos primeiros anos do financiamento.
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